如何认定“不宜折价、拍卖的建设工程”

如何认定“不宜折价、拍卖的建设工程”

事关国计民生或为社会公众服务的工程、自然人生存必需的住宅、消费者巳支付一定房款的在建商品房，以及与主体工程融为一体的设备安装或装修装饰工程，应认定为“认定不宜折价、拍卖的建设工程”，承包人不可行使工程价款优先受偿权。

《合同法》第二百八十六条将“不宜折价、拍卖的建设工程”排除在建设工程优先权的客体范围之外，但何为不宜折价、拍卖的建设工程，立法未予明确。*高人民法院法官著述认为，认定“不宜折价、拍卖的建设工程”，不应仅仅强调公有物及公用物的保护，还应强调《合同法》保护弱者权利的目的。

“不宜折价、拍卖的建设工程”应当包括四种：**，事关国计民生或为社会公众服务的工程，如国防工程、市政工程、城市绿化工程、公共道路、国家机关办公楼、城市及乡村的社会公益设施、军事设施、机场、桥梁、车站、港口，以及公共图书馆、公共博物馆等。第二，自然人生存必需的住宅，当然，如果债务人还有其他可以居住的地方则另当别论。第三，消费者已支付一定房款的在建商品房，由于消费者的生存权益优于承包人的经营性权益，此类建设工程也不能折价或拍卖。第四，与主体工程融为一体的设备安装或装修装饰工程也不能单独折价、拍卖。因为此种工程在性质上与主体工程不可分割，如果允许其承包人单独行使建设工程优先权则可能对主体工程的承包人利益造成损失。但是，与主体工程融为一体的设备安装或装修装饰工程的承包人可以与主体工程的承包人一并行使建设工程优先权。