如何认定购房者的权利优于承包人的建设工程优先权

如何认定购房者的权利优于承包人的建设工程优先权

购房者已交付全部或大部分房款或者虽未交付“大部分房款”但已装修并入住，且不存在虚假购房情形的，应当认定购房者的权利优于承包人的建设工程优先权。

根据《工程价款优先受偿批复》第二条规定，在购房者的权利与承包人的建设工程优先权发生冲突时，购房者的权利应当优先。同时，该条还对购房者权利优先的条件进行了限制，即购房者须“交付购买商品房全部或大部分款项”。对此，需要注意以下三个问题：（1）这里的购房者购房包括房屋预售和房屋实际交付但未办理所有权过户登记两种情况。（2）“大部分款项”并不能局限于依照一般人所理解的仅超过50%即为大部分的判别标准，而要综合考虑购房者缴纳房款的数额以及是否交付入住以及装修等实际情况。如果商品房已过户登记至购房者名下，或者已办理预售登记，或者购房者已交付入住以及装修，承包人的建设工程优先权不得对抗购房者的权利。（3）具体处理案件时，应注意审查购房者购买房屋的具体情况，例如通过核实账目、买房人真实性，以及限定时间要求发包人提供巳签订的售房合同和收据、银行存款及交税证明依据等方式，详细颤别购房真伪。